Immobilien in der Ehe

Die regelmäßig wirtschaftlich bedeutendste Investition in der Ehe ist der Erwerb von gemeinsamem Grundbesitz. Dem Ehepaar, das in den Güterständen der Zugewinngemeinschaft oder der Gütertrennung verheiratet ist, stehen für einen solchen gemeinsamen Erwerb viele Möglichkeiten zur Verfügung. Gleich gilt für die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft.

Denn wer wieviel bei Kauf und Finanzierung der Immobilie gezahlt hat, lässt nicht zwingend auf die Eigentumsverhältnisse schließen. Wenn sich die Eheleute trennen und später die Ehescheidung einreichen, ändert das erst einmal nichts an den Eigentumsverhältnissen an der Immobilie.

Es ist daher ratsam, sich vor dem Erwerb der Immobilie Gedanken über die rechtliche Gestaltung zu machen. Egal ob als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung – wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, sollte die Entscheidung nicht spontan, sondern wohl überlegt treffen.

Einige Vorüberlegungen

Welchem Ehepartner stehen welche finanziellen Mittel zur Verfügung? Wie soll die Finanzierung überhaupt erfolgen? Wie soll die Immobilie genutzt werden? Wer darf und in welchem Umfang über die Immobilie verfügen?

Was soll im Falle einer Scheidung mit der Immobilie passieren? Soll ein Ehepartner (mit Kindern) in der Immobilie wohnen bleiben? Soll die Immobilie veräußert werden? Sollen beide Partner an der Wertsteigerung der Immobilie profitieren? Wer kommt für Instandhaltung und Renovierung auf?

Im Folgenden sollen kurz die Möglichkeiten des Miteigentumserwerbs und die Gesellschaft bürgerlichen Rechts näher beleuchtet werden.

Zwei Beispiele: Miteigentum und Gesellschaft des bürgerlichen Rechts

Über Miteigentumsanteile können die jeweiligen Berechtigten stets je einzeln verfügen. Auch kann der einzelne Miteigentümer grundsätzlich jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft mit anschließender Teilung durch Verkauf in Form der Zwangsversteigerung verlangen. Daneben kann zwar vertraglich etwas anderes vereinbart werden. Allerdings bedarf dies zur Wirksamkeit einer Eintragung im Grundbuch.

Ferner werden die Regeln zur Bruchteilsgemeinschaft durch Regeln des Familienrechts teilweise überlagert, sodass bspw. ein Aufhebungsanspruch vor der Trennung aufgrund der Grundsätze der ehelichen Gemeinschaft gem. § 1353 BGB ausgeschlossen sein wird.

Bei einer Gesamthandsgemeinschaft wie der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gilt dagegen, dass ein Ehegatte nicht über einen Anteil an den einzelnen Gegenständen (wie dem Grundbesitz) verfügen kann. Bei der GbR gibt es gar keinen Anteil an einem einzelnen Gegenstand, sondern nur einen Anteil am Gesamtvermögen der Gesellschaft. Über den Anteil am Gesamtvermögen, sprich: den Gesellschaftsanteil, kann der einzelne Gesellschafter aber nur verfügen, wenn es gesellschaftsvertraglich zugelassen ist. Hier hat man anders als beim Miteigentum also auch Regelungen zur Hand, um den jeweiligen Anteilsinhaber zu binden. Anders als bei der Bruchteilsgemeinschaft sind Beschränkungen der Kündigungsmöglichkeiten bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts dagegen kaum möglich. Allerdings kann man die Folgen der Kündigung ausgestalten.

Regelungen zum Immobilienvermögen im Ehevertrag

Regelungen rund um die Immobilie können in einem Ehevertrag aufgenommen werden. Dies gebietet auch die Komplexität des Themas. Es können Regelungen rund um Eigentum, Nutzung als auch Unterhalt, Zugewinn können betroffen sein. Kindeswohl, Unterhalt etc. – all diese Fragen im Zusammenhang mit der Ehewohnung sollten im Falle einer Trennung oder Scheidung möglichst in einer Gesamtlösung zugeführt werden. Wenn die Immobilie erst nach Beurkundung des Ehevertrags erworben wurde, dann empfiehlt sich im Rahmen des Kaufs der Immobilie über weitere Gestaltungen nachzudenken. Hierzu beraten wir Sie gerne. Denn der beste Ehevertrag  kann ins Leere laufen, wenn er anschließend durch den Kauf einer Immobilie „konterkariert“ wird. 

Viele Ehepartner scheuen das Thema Ehevertrag. Dabei kann der Ehevertrag den Immobilienbesitz sowie weitere Vermögensaspekte vorsorglich regeln. Ein wichtiger Aspekt ist hier „asset protection“ – eine ganzheitliche Strategie zum Schutz des Immobilienvermögens beider Ehegatten.

Fazit

Ob das Miteigentum, die Gesellschaft bürgerlichen Recht oder ganz andere Regelungen das Modell für den Erwerb von Grundbesitz sein soll, bedarf einer individuellen und umfassenden Beratung. Im besten Fall findet eine solche Beratung vor Erwerb einer Immobilie statt. Nichtsdestotrotz ist es auch möglich, im Anschluss an den Erwerb oder gar im Rahmen der Scheidung Regelungen zu treffen.

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